不動産投資の怖さ

2017年11月18日

こんにちは。米国株女子みやかなです。最近ブログタイトルを「米国株女子部」にしようかなーっと思ったりもしています。

さてタイトル通り不動産投資について。数年前からサラリーマン大家というワードをよく聞くようになりました。

 

 

 

 

実は私も「不動産投資」をやっていた時期があります。といっても一棟物ではなくファミリータイプの一室所有でした。

なので正確に言えば、不動産投資に少し足を踏み入れてみた程度であって、実際に大きく資産を広げようとはしませんでした。というか、しなかった。それは不動産投資の分野が「プロの市場」だったからです。

例えば築5年の木造アパートの値段なんて想像つきますか?いくらで買えば割安で、いくらで買えば損をするのか。それは周辺の家賃や路線価など様々な指標で出すのですが、今の不動産ブームも合間って、かなり割高に設定されています。つまり売り手市場という事ですね。

ボロッボロのアパートも人によっては価値があるし、人によっては無価値なんです。でもそれは長年不動産業界に足を置いている人たちにはわかっても、数ヶ月勉強しただけの素人が勝負できるような場所じゃないんです。

なので大抵サラリーマン大家さんの最初の購入物件は失敗します。それは相場観をつかめていなかったり、不動産屋に騙されたりと理由は様々ですが、1個目の物件から素晴らしい買い物をしている人を私はみたことがありません。10年前なら別ですが。

「いやー、1個目の物件、1億したんだけどさー、失敗しちゃったよー。」なーんて言えません。。怖すぎです。

不動産はどちらかとゼロサムゲームなんです。誰かが得をして誰かが損をする、そんな業界です。

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不動産投資の怖さ

不動産はレバレッジが効く業界です。サラリーマンが数億借金しても参戦できる市場なんです。

レバレッジと言えばFXですよね。でもFXはレバレッジをかけても、証拠金がなくなればそれ以上継続する事はできません。

しかし不動産に関しては途中退場する事ができないのです。それは単純に借金が残るからです。もちろん、借金を上回る価値のある物件であれば撤退も可能ですが、今の不動産投資の過熱ぶりをみていると、高値掴みしている人が多く、あと数年で破綻する人が出てきてもおかしくないと思っています。

あとこんな事言ったら語弊があるかもしませんが、不動産業界って本当にブラックなところがあるのです。購入してから数年後にやっと気づくようなカラクリがたくさんあって、例えば家賃保証なんて甘い言葉も、数年後にはご破算にされたり、減額されたり。結局泣きを見るのはオーナーだったりします。もっと悪質なのは、売り出しの時に実態のない入居者を入れたフリをして、購入1ヶ月後に全員退去なんて物件もあるくらいです。

私はまず勉強のつもりでマンションの1室(ファミリータイプの3DK)を購入しました。場所は埼玉の東川口で価格は500万円でした。家賃は6万円弱でしたので、表面利回りも14%以上ありました。老夫婦が10年以上住んでいて家賃の滞納もなし。最初にしては悪くないと思っていたのですが。。。

半年ほどして老夫婦の奥様がご病気で亡くなってしまったのです。聞けば働いて家賃を納めていたのは奥様の方で、旦那さんは年金暮らしでした。今後6万円弱の家賃を払っていく事は難しいとのことで、なんと4万円にしてくれないかとの打診が来たのです。

もちろん丁重にお断りしました。数ヶ月以内に引っ越していただき、10年以上住んでいた部屋をリフォームするのに150万円ほどかかりました。そのまま賃貸に出すには厳しいと判断し、すぐ売りに出したところ900万円で買ってくれる業者が現れとりあえず大きく損する事はなかったのですが。

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それでも不動産投資に参戦しますか

今思うと、この物件を売りに出したオーナーさんは奥様の体調不良に気づいていたんではないか?と疑心暗鬼になったりもしました。真相はわかりませんが、可能性はゼロではないかと。

しかも不動産のメリットはレバレッジが効くというところなのですが、私はチキンだったので大きなお金を借金することができず、自分の貯金でも払える程度の不動産にしか手を出すことができませんでした。今となっては自分のチキンぷりに救われたと思っています。

単純に考えて、これから東京以外の都市では空き家が増えます。今は不動産屋経由でしか仲介できない物件に関しても、これからはCtoCで個人同士が取引できる時代が必ずやって来ます。

となると、住む人はたくさんの選択肢の中から物件を選ぶことができるんです。そうなれば家賃が劇的に下がる可能性も出て来ます。

今は家賃の下落が顕著ではありませんが、大きく変わっていることがあります。それは「フリーレント付き物件」です。契約すれば1ヶ月分の家賃をタダにしますよ〜というお得な制度です。利回りを良く見せるためにも家賃は下げられないけど、人が入らなければ意味がないので結局フリーレントにしなければならないというのが実情です。

さらに、これから法律が変わって退室時の敷金の返還はより厳しくなり、礼金なども取れなくなるでしょう。不動産業界の悪しき習慣が見直されてしまえば、大家としての旨味はなくなっていくと思います。

今の不動産投資は利回りが8%程です。ここから借金を返し諸経費を引けば手元に残るのは良くて3%程度でしょう。しかしこの先金利が上がれば、億単位の借金をしている人は破綻する可能性が出て来ます。

レバレッジが効くとはいえ、利回り3%で毎月退室者やクレーム、金利上昇の心配をしながら暮らしていくのは相当負担が大きいと思います。

不動産投資から始めたいと思われている人は、本当に生易しい業界でないことをしっかりと理解した上で参戦するかどうかを決めて欲しいです。一旦億単位の物件を買えば、その後も買い続けなければならない。それが今の不動産業界の現状なのです。

それでも成功している人はいます。なので全部を否定する気持ちもありません。良いアドバイザーや不動産屋に恵まれ、良い物件に出会えれば成功することもあるでしょう。

ただ良い物件を買える人は、今まで物件を買い続けて来た人なんです。なので冒頭で説明した「1個目の物件は失敗する」というのはこれが理由になります。

本当に良い物件は、決断力が早い人や資産を持っている人の所に最初に打診が行きます。一般人がインターネットで拾えるような物件に本当に価値のある物件は少ないと私は思っています。

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